Pincha la burbuja
Juan Antonio - 04-11-2006 19:43:26 | Categoria: General
Los cálculos de todos los analistas son que las viviendas están entre un 50% y un 150% por encima de su valor real. Si conseguimos pinchar la burbuja inmobiliaria, y ahora mismo se dan unas condiciones idóneas para ello, en un plazo que puede oscilar entre los 18 y los 24 meses, te comprarás la casa de tus sueños a la mitad de su precio actual. Tú decides si quieres gastarte ahora 80 millones de pesetas en un piso "inflado" o si prefieres comprártelo por 40 dentro de 22 meses.
¿Cómo se pincha la burbuja?
Como ya se ha dicho repetidamente en este y otros foros, la clave para que bajen los precios de las viviendas es que se reduzca la demanda. Eso es indiscutible desde la perspectiva de la economía de mercado (y no hay otra). Mientras haya una fuerte demanda (o incluso simples expectativas de demanda) la especulación hará su agosto.
Hay tres grupos de demandantes de vivienda en España:
1).- Las personas que realmente necesitan una vivienda, bien porque buscan autonomía personal o quieren formar una familia, o bien porque quieren dejar de pagar un alquiler. Este grupo lo forman casi exclusivamente jóvenes de entre 20 y 35 años y trabajadores inmigrantes.
2).- Los inversores/especuladores que, con intención de explotar la necesidad del grupo anterior, utilizan sus excedentes de capital (sea por ahorro, beneficios empresariales, rendimientos de negocios familiares, especulación en bolsa o como rédito de algún tipo de delincuencia organizada) para adquirir viviendas y, amparándose en un régimen fiscal altamente favorable, esperar a que suban lo bastante para devolverlas al mercado sensiblemente encarecidas.
3).- Los nacionales (o extranjeros, de la CE principalmente) que buscan una segunda residencia.
Afortunadamente el grupo más numeroso, todavía, es el primero; por lo que está en su mano encauzar la oferta y la demanda hacia una bajada de precios. No obstante, hay una serie de obstáculos que hay que vencer para que ese grupo tome conciencia de que puede y debe hacerlo. Todos ellos son factores psicológicos de una terrible fuerza: la idea de que alquilar es tirar el dinero, de que no se es verdaderamente libre hasta que no se posee el lugar donde se vive, de que en una comunidad mercantilista no se es nadie si no se es propietario de algo y, por supuesto, la quimera de que comprando no solo se convierte uno en propietario, sino también en inversor, por lo que empieza uno a enriquecerse desde el mismo momento en que firma la hipoteca.
Por otro lado, una serie de grupos con enormes intereses en el sector alimentan constantemente esa postura psicológica y fomentan la obsesión de la gente por adquirir vivienda al precio que sea: los promotores inmobiliarios, las entidades financieras, las agencias de compra-venta de inmuebles, los inversores/especuladores (el segundo grupo de demandantes al que nos hemos referido antes) y hasta el propio gobierno, al que se ha convencido de que el PIB nacional depende tanto de un alza en los precios de las viviendas que sería una catástrofe que éstas bajaran.
Desgraciadamente hay otro grupo más numeroso e influyente que todos esos y que presiona en la misma dirección: son todos aquellos que ya tienen solucionado el problema porque ya compraron, y que instan constantemente a quienes todavía no lo han hecho, a que lo hagan. Este grupo, a pesar de no tener intereses directos, ejerce mucha más presión que los otros, dado que en él se incluyen los familiares, amigos y conocidos de todos los que buscan vivienda, y sus posturas van desde una sincera preocupación por su problema hasta considerarlos idiotas -esta última es típica de quien se ha hipotecado recientemente a 40 años o más (seguramente no estará muy seguro de lo que ha hecho)
Para ver más videos sobre este tema pincha aquí
A pesar de todos estos condicionantes, a pesar de sentirse desvalido y presionado desde todos los ámbitos, el futuro comprador puede hacerse dueño de la situación con suma facilidad.
¿Por qué son idóneas las condiciones actuales para pinchar la burbuja?
¿Cómo se pincha la burbuja?
Como ya se ha dicho repetidamente en este y otros foros, la clave para que bajen los precios de las viviendas es que se reduzca la demanda. Eso es indiscutible desde la perspectiva de la economía de mercado (y no hay otra). Mientras haya una fuerte demanda (o incluso simples expectativas de demanda) la especulación hará su agosto.
Hay tres grupos de demandantes de vivienda en España:
1).- Las personas que realmente necesitan una vivienda, bien porque buscan autonomía personal o quieren formar una familia, o bien porque quieren dejar de pagar un alquiler. Este grupo lo forman casi exclusivamente jóvenes de entre 20 y 35 años y trabajadores inmigrantes.
2).- Los inversores/especuladores que, con intención de explotar la necesidad del grupo anterior, utilizan sus excedentes de capital (sea por ahorro, beneficios empresariales, rendimientos de negocios familiares, especulación en bolsa o como rédito de algún tipo de delincuencia organizada) para adquirir viviendas y, amparándose en un régimen fiscal altamente favorable, esperar a que suban lo bastante para devolverlas al mercado sensiblemente encarecidas.
3).- Los nacionales (o extranjeros, de la CE principalmente) que buscan una segunda residencia.
Afortunadamente el grupo más numeroso, todavía, es el primero; por lo que está en su mano encauzar la oferta y la demanda hacia una bajada de precios. No obstante, hay una serie de obstáculos que hay que vencer para que ese grupo tome conciencia de que puede y debe hacerlo. Todos ellos son factores psicológicos de una terrible fuerza: la idea de que alquilar es tirar el dinero, de que no se es verdaderamente libre hasta que no se posee el lugar donde se vive, de que en una comunidad mercantilista no se es nadie si no se es propietario de algo y, por supuesto, la quimera de que comprando no solo se convierte uno en propietario, sino también en inversor, por lo que empieza uno a enriquecerse desde el mismo momento en que firma la hipoteca.
Por otro lado, una serie de grupos con enormes intereses en el sector alimentan constantemente esa postura psicológica y fomentan la obsesión de la gente por adquirir vivienda al precio que sea: los promotores inmobiliarios, las entidades financieras, las agencias de compra-venta de inmuebles, los inversores/especuladores (el segundo grupo de demandantes al que nos hemos referido antes) y hasta el propio gobierno, al que se ha convencido de que el PIB nacional depende tanto de un alza en los precios de las viviendas que sería una catástrofe que éstas bajaran.
Desgraciadamente hay otro grupo más numeroso e influyente que todos esos y que presiona en la misma dirección: son todos aquellos que ya tienen solucionado el problema porque ya compraron, y que instan constantemente a quienes todavía no lo han hecho, a que lo hagan. Este grupo, a pesar de no tener intereses directos, ejerce mucha más presión que los otros, dado que en él se incluyen los familiares, amigos y conocidos de todos los que buscan vivienda, y sus posturas van desde una sincera preocupación por su problema hasta considerarlos idiotas -esta última es típica de quien se ha hipotecado recientemente a 40 años o más (seguramente no estará muy seguro de lo que ha hecho)
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A pesar de todos estos condicionantes, a pesar de sentirse desvalido y presionado desde todos los ámbitos, el futuro comprador puede hacerse dueño de la situación con suma facilidad.
¿Por qué son idóneas las condiciones actuales para pinchar la burbuja?
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* En primer lugar porque los precios han alcanzado unos niveles tan desorbitados que ya empiezan a fallar todas las trampas que el mercado ha venido poniendo para "cazar" nuevos compradores, la más perniciosa de las cuales ha sido la ampliación de los plazos de amortización de los créditos hipotecarios, que han llegado ya a los 50 años. La gente tiene que asumir que una hipoteca a 50 años es en realidad una deuda intergeneracional, y que es moralmente inaceptable lastrar el futuro de sus hijos, muchos de los cuales aún no han nacido, con cargas que no sabemos si aceptarían.
* En segundo lugar porque los precios han ralentizado su ascenso y es más fácil que la gente se convenza de que merece la pena esperar a ver que pasa.
* En tercer lugar porque hemos entrado en una crisis del petróleo que disparará la inflación y hará subir el precio del dinero (los tipos de interés), por lo que las cuotas mensuales se pondrán prohibitivas, incluso a 50 años de amortización.
Así pues, lo único que falta para cerrar el círculo es que el principal grupo de compradores, los que de verdad necesitan una vivienda, decidan demorar por un tiempo la compra. Si alquilan durante un par de años (como máximo), los aproximadamente 2,5 millones de pesetas que se gastarán en ello son, en realidad, la mejor inversión de su vida, ya que puede suponerles unos ahorros de hasta 50 millones, dependiendo del tipo de inmueble que estén buscando ¿Alguien conoce algún valor, fondo de inversión, imposición bancaria u obligación del Estado capaz de alcanzar una revalorización del 2000% en dos años?
En el mercado hay sobrada oferta de viviendas de alquiler y a precios razonables, sobretodo si los comparamos con los precios de venta. Considerar una estupidez pagar por un alquiler es como considerar que pagar por una habitación de hotel es cosa de idiotas. Alguien te ofrece un servicio (en este caso pone a tu disposición una vivienda durante un determinado periodo de tiempo) y tú pagas por ello ¿Qué hay de estúpido en esa transacción comercial? Cuando se dice que por el mismo precio del alquiler, o algo más, podrías comprar casa mediante una hipoteca a un plazo lo bastante largo, se olvida que con los precios de venta actuales, a lo que puedes acceder es a una vivienda mucho más pequeña y peor situada que la que consigues alquilando, y que estarás pagando ese precio (o bastante más si los tipos de interés suben) durante 40 o 50 años. O visto de otro modo, con el capital e intereses que hay que invertir para comprar una vivienda, podrías alquilarla durante 100 años o más ¿Quién es entonces el estúpido?.
¿Qué pasa si, a pesar de todo, los precios no bajan?
Ese es un escenario económicamente improbable y sociológicamente imposible. Los únicos requisitos para que la estrategia no falle son que la gente se mantenga en sus trece como mínimo durante un año y medio y, por supuesto, que la postura de alquilar en vez de comprar, sea ampliamente secundada.
Sin embargo, hay que tener muy claro el escenario que se producirá una vez que la gente se decida a pinchar la burbuja. Esta es quizá la parte más importante de esta propuesta y por eso debería ser difundida y leída por el mayor número posible de personas interesadas.
1.-En los primeros meses el mercado apenas mostrará reacción. Sus agentes (inmobiliarias, órganos de la Administración, bancos, etc.) no mostrarán mayor alarma e incluso de instalarán con más fuerza en su postura de la bicoca: "compre ya y hágase usted también rico". Es posible que al empezar a bajar los precios (las primeras en resentirse serán las viviendas que más han subido) los inversores/especuladores aprovechen para hacer algunas adquisiciones en lo que puede parecer un buen negocio, por lo que proporcionarán al mercado un pequeño balón de oxígeno.
2.- Una vez pasada esa primera aparente reacción al alza, los precios empezarán a caer, ahora ya en caída libre. La explicación es muy sencilla. Aunque algunos inversores "ingenuos" han visto una buena oportunidad en cuanto los precios se han estancado o han bajado un poco, la mayoría, versados todos ellos en las lides de la especulación, estaban a la expectativa y, en cuanto se dan cuenta de que la reacción al alza es solo un espejismo, se lanzan en tromba a liquidar sus inversiones. Esa es la dinámica de todo crack especulativo, y ha habido ya unos cuantos.
3.- En este momento, calculo que al año más o menos desde que la gente se decidió por el alquiler, ya se ha puesto de nuestra parte, muy a su pesar, el grupo de los especuladores; precisamente el que más daño hizo en la fase de inflación. Por supuesto, vendrán los pánicos de las entidades financieras y del gobierno, las llamadas a la tranquilidad, el anuncio de ayudas al sector, las medidas para reactivar la demanda, etc.
4.- Pero hay que mantenerse firmes, Que no te convenzan de que tú eres el culpable de nada: ni del paro en la construcción, ni de las dificultades de tal o cual empresa, ni mucho menos de la reducción del PIB o del estancamiento económico. Tú solo querías y quieres comprarte una vivienda a precio real de mercado y no gravada con una especie de "impuesto revolucionario" que iba a parar a manos de unos cuantos especuladores sin escrúpulos. Fue el gobierno el que te empujó a actuar por tu cuenta al no hacer nada para regular un mercado basado en la rapiña y la corrupción.
A pesar de que los precios ya han bajado bastante y puede resultar tentador comprar, hasta que la vivienda deseada no esté al 50% del valor que tenía al inicio del proceso, conviene no hacerlo; tanto por la pérdida absurda de dinero que ello supone como por el riesgo de detener el proceso antes de tiempo. Date cuenta que la demanda se está acercando a cero, puesto que no solo los compradores necesitados se han decidido a esperar y los especuladores a vender, sino que quienes buscaban una segunda residencia, o sea, quienes menos prisa tenían por comprar, a la vista de lo que está ocurriendo, también habrán dejado su decisión en suspenso.
5.- En la fase final del proceso las propias agencias de compra-venta, que tan dañinas han sido en la fase de inflación de precios, también se pondrán de nuestra parte. Piénsese que estas empresas son neutras en cuanto a que el mercado esté al alza o a la baja (si bien prefieren lo primero antes que lo segundo, puesto que sacan más dinero en cada transacción). Lo que no se pueden permitir es que el mercado se paralice, por lo que si antes decían a sus clientes vendedores que podían sacar a sus inmuebles muchos más millones que los que nunca hubieran soñado, ahora les dirán que vendan por lo que sea.
Así pues, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria es un proceso que se alimenta a sí mismo. Lo único que tenemos que hacer quienes necesitamos una vivienda es sentarnos a esperar en nuestra butaca de nuestro piso de alquiler.
Pero que nadie se alarme, el país no se hundirá por ello.
Afortunadamente España cuenta con sectores más imaginativos, más saneados y más honestos para crecer económicamente. No solo eso, sino que una vez racionalizado y equilibrado el sector de la construcción, éste volverá a quedar en manos de los empresarios más especializados y más capaces (ahora mismo promueven viviendas hasta los toreros), desapareciendo felizmente de la escena tanto personaje siniestro, prevaricador y corrupto.
Por último, el presupuesto básico de esta propuesta es que suscite una respuesta masiva de quienes necesitan comprar, decidiéndose por el alquiler; para lo cual es necesario que llegue al máximo posible de personas interesadas. Se podrían difundir mensajes cortos como los que aparecen al principio de propuesta, ya sea mediante bloggs, foros, e-mail o SMS, aunque siempre poniendo como referencia esta página web o alguna otra donde pueda leerse o descargarse el contenido completo de la propuesta. Son también válidas las pegatinas en autobuses o escaparates, las chapas, los anuncios en los tablones de la Universidad o en las secciones de compraventa de los periódicos, etc. En todo caso, lo que hay que cambiar es la tendencia de la presión a la que se ven sometidos los posibles compradores por su entorno más próximo, de ahí que sea muy importante una masiva inundación de mensajes a favor del alquiler como medida temporal para poder acceder a una vivienda digna en propiedad.
Fuente
Hola, Llevo un par de meses leyendo vuestras aportaciones pero hasta hoy no me decidido a escribiros. Mi más sincera enhorabuena por la iniciativa.
Si todo el mundo hiciera esto, pues si, la burbuja se pincharía. Yo tampoco considero el alquiler tirar el dinero, aunque creo que está muy maltratado en todos los aspectos:
Es cierto que se pueden encontrar buenos alquileres, pero en grandes ciudades (hablo por BCN que es lo que conozco) se antoja cada vez más difícil. A los propietarios no les tiembla el pulso a pedir auténticas burradas por pisos que se caen a trozos y con anticipos de 6.000 euros en algunos casos.
Fiscalmente, se permiten deducciones para la compra pero para el alquiler nada de nada. Parece que la nueva reforma fiscal va a equipararlos pero de momento no es así.
Es necesaria una ley a favor del alquiler, ya que si no demasiadas veces encontramos que el precio del alquiler no dista mucho al de la hipoteca y la gente opta por lo segundo.
Yo creo que la burbuja de la vivienda se encuentra dentro de una burbuja de crédito, en la cual estamos endeudándonos hasta las cejas. Hoy en día la gente amplia la hipoteca para comprar su Mercedes nuevo, las vacaciones a Cancún y la mega tele de plasma. Los bancos han visto el negocio y lo han facilitado, para ganar clientes al precio que sea.
Yo creo que las subidas de tipos no harán explotar la burbuja a no ser que superen el 5%, algo que veo difícil a no ser que el petróleo siga subiendo mucho.
Sin embargo, España no sufre ninguna crisis económica desde 1994. 12 años de crecimiento ininterrumpido en un país, que no nos engañemos, siempre hemos tenido problemas económicos. España va a tener que enfrentarse a lo que están pasando Francia, Alemania, Italia y la mayoría de países europeos y aquí es donde, la burbuja se volverá insostenible.
Hemos crecido a golpe de ladrillo, es decir, los españolitos de a pie hemos financiado estos crecimientos del 3,5 del PIB endeudándonos. Cuando las cosas vayan mal, las empresas cierren y la gente consuma menos subirá el paro y muchos de estos nuevos parados tendrán una hipoteca brutal para devolver.
Intentar predecir el futuro es imposible, pues ni el economista más experto lo sabe, pero los nubarrones están allí y tarde o temprano habrá que enfrentarse a ellos.
Yo no se si debería meterme, pero os cuento, he trabajado en una inmobiliaria bastante conocida y en un barrio con bastante actividad de venta de pisos, lo que me ha sorprendió (evidentemente a parte de las comisiones que se les llega a incluir dentro del precio del piso), es que son los propios propietarios quien exigían mas de un 8% del valor del piso (por poner un ejemplo, piso tasado en 35 millones -valor de mercado- el propietario pedía 40) esto se debe a que a excepción de muchas inmobiliarias que conozco y juegan un poco bastante sucio, el propietario tiraniza la situación al asesor, por que exige eso o nada, y para eso están los asesores, para trabajar el piso y poder sacarlo adelante, se tiene la idea de que muchas veces ( y tenéis razón en demasiadas ocasiones, evidentemente en mi caso considero que no) sacamos beneficio para comprar los jaguar y los Ferrari y nuestro portátil de ultima generación, y es cierto se cumple, y crea un mal ambiente y mala fama a empresas que trabajan realmente en la venta de pisos, si no que me lo cuenten a mi que voy con una scooter que se cae a pedazos, en resumidas cuentas, creo que habría que concienciar mas a los propietarios de que no pidiesen la exageración que piden ahora, ya que inflan el mercado y luego el precio sube en toda la zona, y a nosotros mismos, que obtenemos unos beneficios netos bastante altos, pero estipulados por convenio en el protocolo, y que no podemos dejar de aplicarlos, ya que si no pasaría a ser extrabajador directo.
Respecto al tema de pasar de alquiler a compra, es evidente que siempre se usa las malas lenguas para concienciar, pero mucha gente decide que para pagar a alguien por un piso que no sabrá si va a estar el año que viene, prefiere pagarse un piso, habéis visto los alquileres últimamente? todos los días me encuentro gente que busca piso de alquiler por que en el suyo no le dan el contrato, pisos que son de una o dos habitaciones y llegan a pagar 900 € al mes, con unas excesivas garantías, que luego en la mitad de los casos el propietario no puede devolverlo por que realmente se lo ha gastado, yo en eso veo una ventaja en las inmobiliarias, que va a la cámara de comercio, y se conservara allí hasta el día que se deba devolver.
Concienciar a los propietarios de eso también, nosotros cobramos un mes por adelantado en los pisos de alquiler y luego le gestionamos cualquier cosa ocurrida en ese piso, sin cobrar un euro mas, por lo tanto creo que hay que estar en ambos lados alerta, por que si no se conciencia el propietario en si, las inmobiliarias no moverán un dedo, por que ahora son las que tienen la ventaja, pero concienciando al que realmente mueve el mercado, todas agacharan la cabeza y tendrán que adaptarse.
Evidentemente no diré para que inmobiliaria trabajo, pero os comento que esto tiene que bajar, por que si no, esto será un infierno para las parejas jóvenes, es una desilusión encontrarme muchas veces que el banco no pueden concederles la hipoteca, no es pedir mucho pero todos nos merecemos vivir. Gracias por haberme leído.
El marqueting de las inmobiliarias ya no suena tan bien como antes porque los bancos ya no creen en las hipotecas (tienen miedo a encontrarse en 5 años con cientos de pisitos devaluados en propiedad pero sin el dinero de las hipotecas multimillonarias).
Con un pequeño empujoncito de iniciativas como esta se puede crear el clima necesario para que bajen los precios pero no olvidemos que aumentará el parao y ralentizará la economía porque España es un país que vive del turismo y del ladrillo.
Así que esperemos que dejen de subir pero tampoco sería bueno que se dejara de construir, al menos a medio plazo.
Bueno, yo soy también de los que opina que el mercado inmobiliario va a reventar como lo hizo hace 6 años el de las .COM Evidentemente esto es algo que se sabe ya desde hace un tiempo, pero que no interesa decir, ya que mucha gente come de él, no sólo las "aves de rapiña" sino también obreros, asesores, constructores etc.
El principal detonante que veo yo son las sociedades de inversión. Empresas especializadas en gestionar los recursos económicos de muchas empresas, para aportarles beneficios, en vez de que éstas tengan su dinero parado.
Muchas de estas sociedades de inversión, como es lógico han apostado desde hace muchos años en el sector de la vivienda. Miles de bloques, manzanas, incluso barrios enteros están en manos de estas sociedades, que se dedican a promover construcciones, comprar, arrendar etc.
Hasta el 2004 - 2005 la cosa iba viento en popa, pero desde entonces, como sabemos el ritmo de crecimiento en el precio, de un año para otro se ha desacelerado (ojo, que no es lo mismo a que haya bajado, aunque en algunas ciudades como Logroño así ha sido).
De manera que la situación actual es que las expectativas de negocio para una de estas sociedades de inversión, a la hora de adquirir vivienda, es de una revalorización de aproximadamente entre el 12% y el 15%.
¿Y? Bien, pues que el IBEX 35, por ejemplo, en el año 2005 se ha revalorizado un 17%, de manera que a día de hoy, y a través de brokers especializados, invertir en bolsa es más rentable (aunque con cierto margen de riesgo al fin y al cabo, pero pequeño si se hace a través de expertos) que invertir en pisos.
En el momento que cualquiera de estas sociedades de inversión se decidan a mover sus capitales nuevamente hacia la bolsa, le seguirán muchas otras, poniendo en el mercado decenas de miles de viviendas en cuestión de meses, y haciendo que los precios bajen rápidamente.
Para los pequeños inversores particulares, o para las sociedades mas aletargadas, esto será un pequeño palo, ya que se verán forzados a vender sus viviendas por debajo del precio máximo al que habían llegado, pero aun así muy por encima del precio de coste.
Esto explica perfectamente como en muchas situaciones se van a poder vender viviendas por debajo del precio máximo alcanzado, asumiendo ciertas "perdidas relativas". (Mejor "perder" un poco ahora que no mucho luego)
Si nos paramos a pensarlo, para una entidad de inversiones, es más rentable asumir ciertas perdidas a corto plazo, y mover su capital a bolsa, donde recuperará lo perdido y obtener aun así ganancias, que no continuar con su capital en vivienda, donde a la larga tendrán que vender por debajo del coste de adquisición.
La burbuja inmobiliaria existe, aunque puede que no sea tan grande como nos imaginamos. Se deshinchará, pero no de manera acelerada, ni en un año ni en dos, debido a las propias características del "producto" (largos periodos de producción, "facilidad" de stockage sin pérdida de las cualidades del producto, etc.). Además de que existen limitaciones (como la disponibilidad limitada de superficie construible en los centros urbanos) que dificultan un incremento en la oferta.
También debemos tener en cuenta la presión que ejerce la demanda. Con un incremento de la población, en gran parte por el movimiento inmigrante, y con unas costumbres sociales cambiantes (cada vez mayor número de solteros y divorciados que viven solos) la demanda de vivienda se incrementa. La teoría de mercado dice claramente que si el precio es alto es porque o bien la demanda es alta o bien la oferta es escasa. Mucha gente no dejará de buscar casa porque el precio está alto, sino que intentará acceder a viviendas más pequeñas o alejadas de centros urbanos para rebajar el coste, o bien se hipotecará a periodos extremadamente largos para rebajar la cuota mensual.
La otra opción, el alquiler, se ve dificultada por sus elevados precios. Los propietarios de viviendas vacías, cuya finalidad sería la inversión, podrían obtener un beneficio por ocupar esas viviendas. Pero el problema reside en que el optar por ese ingreso supone una clara restricción en la posibilidad de materializar el beneficio de la inversión. Por ello, quienes alquilan sus propiedades exigen altos precios que compensen esa limitación, y esos altos precios decantan a los usuarios por la compra. El paso a tomar aquí serían políticas destinadas a premiar las viviendas habitadas (reducciones en el IBI, por ejemplo) o castigar la existencia de casas vacías.
Yo veo todo esto desde una óptica un poquito diferente a vosotros (sin pretender desvalorar vuestras opiniones).
1.- Los pinchazos de burbujas inmobiliarias generalizadas no existen si no es dentro de una crisis económica generalizada, de manera que esperar a una de éstas últimas para intentar aprovecharse de la primera es un poco absurdo.
Con ello no quiero decir que un piso, una calle, un barrio o un pueblo, no puedan desvalorizarse. Solo hace falta que haya un vertido tóxico grave en la zona (Chernobil, por ejemplo), o que vayan a construir un polígono (la Z.A.L. -Zona de Actividades Logísticas- del puerto de Valencia), o que se te hundan los cimientos por un corrimiento de tierra, o se llene un barrio de gente que no guste al resto...
2.- No hay una burbuja inmobiliaria aislada. Tampoco habemos españoles de a pie que traten de sacar tajada a los pisos. Por si no os habías dado cuenta, os pongo bajo aviso: los españoles de a pie tratan de sacar tajada, no con casas, sino con todo lo que se les pone al alcance, aún con el coche o el PC viejos, o con los frutos de la huerta o con cualquier cosa; los españoles de a pie trata de hacerse ricos todos los días jugando a mil loterías diferentes. Pero no un poquito ricos, no: desmesuradamente ricos.
En un país donde la máxima es volverse sumamente rico, a poder ser de hoy para mañana, no hay burbuja a pinchar definitivamente: solo hay ciclos. Cosas de la lógica mercantil capitalista.
Buscar adelantar el ciclo bajista para aprovecharse de él y volverse rico cuando se revierta el asunto no aporta gran cosa a un problema que aquí se nombra como de 50 años vista (duración de las hipotecas)
Mientras en España (y alrededores) se viva bajo la lógica de tierra plana del dinero, todo seguirá igual.
3.- Nuestros abuelos vivían con menos metros cuadrados por persona, con menos lujos en sus viviendas, y con menos servicios (comercios, ocio y servicios públicos) alrededor de la vivienda (estos últimos afectan enormemente al precio del suelo). Por un lado esto afecta directamente a la cantidad de años que vas a tener que estar pagando.
Por otro lado, muchos de ellos NUNCA pudieron comprar una casa. Comparativamente las casas están baratas ahora. Y esto me recuerda el banner que he visto al entrar en esta web: "¿comprarías una barra de pan por 6 euros?" Pues claro, ellos, nuestros abuelos, las compraban. Y démosles gracias o no estaríamos aquí nosotros.
Pero bueno, no eran los pisos, la única diferencia: ellos nunca se habrían gastado tres meses de sueldo en hacerle un tunning al carro de caballos; nunca habrían puesto un teléfono cada 5 metros en todas las paredes de la casa a falta de móviles; nunca se les habría ocurrido cambiarse el mobiliario cada menos de 20 años, ya no hablemos cada tres temporadas como hacemos hoy día, etc, etc, etc...
Mientras vayamos lo "sobraos" de dinero que vamos, nuestro conforero podrá seguir usando su nick de "¡Qué caro está todo!", porque los pisos, y todo lo demás, estará por las nubes.
El día en que la barra de pan esté a 6 euros (ojo a la crisis energética), veréis como rapidísimamente baja comparativamente todo lo demás.
Resumiendo: Si algún día los ciudadanos entienden estas tres cositas, todo lo demás relacionado con la carestía de la vida se arreglará.
Es una simple opinión, y discutible.
* En segundo lugar porque los precios han ralentizado su ascenso y es más fácil que la gente se convenza de que merece la pena esperar a ver que pasa.
* En tercer lugar porque hemos entrado en una crisis del petróleo que disparará la inflación y hará subir el precio del dinero (los tipos de interés), por lo que las cuotas mensuales se pondrán prohibitivas, incluso a 50 años de amortización.
Así pues, lo único que falta para cerrar el círculo es que el principal grupo de compradores, los que de verdad necesitan una vivienda, decidan demorar por un tiempo la compra. Si alquilan durante un par de años (como máximo), los aproximadamente 2,5 millones de pesetas que se gastarán en ello son, en realidad, la mejor inversión de su vida, ya que puede suponerles unos ahorros de hasta 50 millones, dependiendo del tipo de inmueble que estén buscando ¿Alguien conoce algún valor, fondo de inversión, imposición bancaria u obligación del Estado capaz de alcanzar una revalorización del 2000% en dos años?
En el mercado hay sobrada oferta de viviendas de alquiler y a precios razonables, sobretodo si los comparamos con los precios de venta. Considerar una estupidez pagar por un alquiler es como considerar que pagar por una habitación de hotel es cosa de idiotas. Alguien te ofrece un servicio (en este caso pone a tu disposición una vivienda durante un determinado periodo de tiempo) y tú pagas por ello ¿Qué hay de estúpido en esa transacción comercial? Cuando se dice que por el mismo precio del alquiler, o algo más, podrías comprar casa mediante una hipoteca a un plazo lo bastante largo, se olvida que con los precios de venta actuales, a lo que puedes acceder es a una vivienda mucho más pequeña y peor situada que la que consigues alquilando, y que estarás pagando ese precio (o bastante más si los tipos de interés suben) durante 40 o 50 años. O visto de otro modo, con el capital e intereses que hay que invertir para comprar una vivienda, podrías alquilarla durante 100 años o más ¿Quién es entonces el estúpido?.
¿Qué pasa si, a pesar de todo, los precios no bajan?
Ese es un escenario económicamente improbable y sociológicamente imposible. Los únicos requisitos para que la estrategia no falle son que la gente se mantenga en sus trece como mínimo durante un año y medio y, por supuesto, que la postura de alquilar en vez de comprar, sea ampliamente secundada.
Sin embargo, hay que tener muy claro el escenario que se producirá una vez que la gente se decida a pinchar la burbuja. Esta es quizá la parte más importante de esta propuesta y por eso debería ser difundida y leída por el mayor número posible de personas interesadas.
1.-En los primeros meses el mercado apenas mostrará reacción. Sus agentes (inmobiliarias, órganos de la Administración, bancos, etc.) no mostrarán mayor alarma e incluso de instalarán con más fuerza en su postura de la bicoca: "compre ya y hágase usted también rico". Es posible que al empezar a bajar los precios (las primeras en resentirse serán las viviendas que más han subido) los inversores/especuladores aprovechen para hacer algunas adquisiciones en lo que puede parecer un buen negocio, por lo que proporcionarán al mercado un pequeño balón de oxígeno.
2.- Una vez pasada esa primera aparente reacción al alza, los precios empezarán a caer, ahora ya en caída libre. La explicación es muy sencilla. Aunque algunos inversores "ingenuos" han visto una buena oportunidad en cuanto los precios se han estancado o han bajado un poco, la mayoría, versados todos ellos en las lides de la especulación, estaban a la expectativa y, en cuanto se dan cuenta de que la reacción al alza es solo un espejismo, se lanzan en tromba a liquidar sus inversiones. Esa es la dinámica de todo crack especulativo, y ha habido ya unos cuantos.
3.- En este momento, calculo que al año más o menos desde que la gente se decidió por el alquiler, ya se ha puesto de nuestra parte, muy a su pesar, el grupo de los especuladores; precisamente el que más daño hizo en la fase de inflación. Por supuesto, vendrán los pánicos de las entidades financieras y del gobierno, las llamadas a la tranquilidad, el anuncio de ayudas al sector, las medidas para reactivar la demanda, etc.
4.- Pero hay que mantenerse firmes, Que no te convenzan de que tú eres el culpable de nada: ni del paro en la construcción, ni de las dificultades de tal o cual empresa, ni mucho menos de la reducción del PIB o del estancamiento económico. Tú solo querías y quieres comprarte una vivienda a precio real de mercado y no gravada con una especie de "impuesto revolucionario" que iba a parar a manos de unos cuantos especuladores sin escrúpulos. Fue el gobierno el que te empujó a actuar por tu cuenta al no hacer nada para regular un mercado basado en la rapiña y la corrupción.
A pesar de que los precios ya han bajado bastante y puede resultar tentador comprar, hasta que la vivienda deseada no esté al 50% del valor que tenía al inicio del proceso, conviene no hacerlo; tanto por la pérdida absurda de dinero que ello supone como por el riesgo de detener el proceso antes de tiempo. Date cuenta que la demanda se está acercando a cero, puesto que no solo los compradores necesitados se han decidido a esperar y los especuladores a vender, sino que quienes buscaban una segunda residencia, o sea, quienes menos prisa tenían por comprar, a la vista de lo que está ocurriendo, también habrán dejado su decisión en suspenso.
5.- En la fase final del proceso las propias agencias de compra-venta, que tan dañinas han sido en la fase de inflación de precios, también se pondrán de nuestra parte. Piénsese que estas empresas son neutras en cuanto a que el mercado esté al alza o a la baja (si bien prefieren lo primero antes que lo segundo, puesto que sacan más dinero en cada transacción). Lo que no se pueden permitir es que el mercado se paralice, por lo que si antes decían a sus clientes vendedores que podían sacar a sus inmuebles muchos más millones que los que nunca hubieran soñado, ahora les dirán que vendan por lo que sea.
Así pues, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria es un proceso que se alimenta a sí mismo. Lo único que tenemos que hacer quienes necesitamos una vivienda es sentarnos a esperar en nuestra butaca de nuestro piso de alquiler.
Pero que nadie se alarme, el país no se hundirá por ello.
Afortunadamente España cuenta con sectores más imaginativos, más saneados y más honestos para crecer económicamente. No solo eso, sino que una vez racionalizado y equilibrado el sector de la construcción, éste volverá a quedar en manos de los empresarios más especializados y más capaces (ahora mismo promueven viviendas hasta los toreros), desapareciendo felizmente de la escena tanto personaje siniestro, prevaricador y corrupto.
Por último, el presupuesto básico de esta propuesta es que suscite una respuesta masiva de quienes necesitan comprar, decidiéndose por el alquiler; para lo cual es necesario que llegue al máximo posible de personas interesadas. Se podrían difundir mensajes cortos como los que aparecen al principio de propuesta, ya sea mediante bloggs, foros, e-mail o SMS, aunque siempre poniendo como referencia esta página web o alguna otra donde pueda leerse o descargarse el contenido completo de la propuesta. Son también válidas las pegatinas en autobuses o escaparates, las chapas, los anuncios en los tablones de la Universidad o en las secciones de compraventa de los periódicos, etc. En todo caso, lo que hay que cambiar es la tendencia de la presión a la que se ven sometidos los posibles compradores por su entorno más próximo, de ahí que sea muy importante una masiva inundación de mensajes a favor del alquiler como medida temporal para poder acceder a una vivienda digna en propiedad.
Fuente
Hola, Llevo un par de meses leyendo vuestras aportaciones pero hasta hoy no me decidido a escribiros. Mi más sincera enhorabuena por la iniciativa.
Si todo el mundo hiciera esto, pues si, la burbuja se pincharía. Yo tampoco considero el alquiler tirar el dinero, aunque creo que está muy maltratado en todos los aspectos:
Es cierto que se pueden encontrar buenos alquileres, pero en grandes ciudades (hablo por BCN que es lo que conozco) se antoja cada vez más difícil. A los propietarios no les tiembla el pulso a pedir auténticas burradas por pisos que se caen a trozos y con anticipos de 6.000 euros en algunos casos.
Fiscalmente, se permiten deducciones para la compra pero para el alquiler nada de nada. Parece que la nueva reforma fiscal va a equipararlos pero de momento no es así.
Es necesaria una ley a favor del alquiler, ya que si no demasiadas veces encontramos que el precio del alquiler no dista mucho al de la hipoteca y la gente opta por lo segundo.
Yo creo que la burbuja de la vivienda se encuentra dentro de una burbuja de crédito, en la cual estamos endeudándonos hasta las cejas. Hoy en día la gente amplia la hipoteca para comprar su Mercedes nuevo, las vacaciones a Cancún y la mega tele de plasma. Los bancos han visto el negocio y lo han facilitado, para ganar clientes al precio que sea.
Yo creo que las subidas de tipos no harán explotar la burbuja a no ser que superen el 5%, algo que veo difícil a no ser que el petróleo siga subiendo mucho.
Sin embargo, España no sufre ninguna crisis económica desde 1994. 12 años de crecimiento ininterrumpido en un país, que no nos engañemos, siempre hemos tenido problemas económicos. España va a tener que enfrentarse a lo que están pasando Francia, Alemania, Italia y la mayoría de países europeos y aquí es donde, la burbuja se volverá insostenible.
Hemos crecido a golpe de ladrillo, es decir, los españolitos de a pie hemos financiado estos crecimientos del 3,5 del PIB endeudándonos. Cuando las cosas vayan mal, las empresas cierren y la gente consuma menos subirá el paro y muchos de estos nuevos parados tendrán una hipoteca brutal para devolver.
Intentar predecir el futuro es imposible, pues ni el economista más experto lo sabe, pero los nubarrones están allí y tarde o temprano habrá que enfrentarse a ellos.
Yo no se si debería meterme, pero os cuento, he trabajado en una inmobiliaria bastante conocida y en un barrio con bastante actividad de venta de pisos, lo que me ha sorprendió (evidentemente a parte de las comisiones que se les llega a incluir dentro del precio del piso), es que son los propios propietarios quien exigían mas de un 8% del valor del piso (por poner un ejemplo, piso tasado en 35 millones -valor de mercado- el propietario pedía 40) esto se debe a que a excepción de muchas inmobiliarias que conozco y juegan un poco bastante sucio, el propietario tiraniza la situación al asesor, por que exige eso o nada, y para eso están los asesores, para trabajar el piso y poder sacarlo adelante, se tiene la idea de que muchas veces ( y tenéis razón en demasiadas ocasiones, evidentemente en mi caso considero que no) sacamos beneficio para comprar los jaguar y los Ferrari y nuestro portátil de ultima generación, y es cierto se cumple, y crea un mal ambiente y mala fama a empresas que trabajan realmente en la venta de pisos, si no que me lo cuenten a mi que voy con una scooter que se cae a pedazos, en resumidas cuentas, creo que habría que concienciar mas a los propietarios de que no pidiesen la exageración que piden ahora, ya que inflan el mercado y luego el precio sube en toda la zona, y a nosotros mismos, que obtenemos unos beneficios netos bastante altos, pero estipulados por convenio en el protocolo, y que no podemos dejar de aplicarlos, ya que si no pasaría a ser extrabajador directo.
Respecto al tema de pasar de alquiler a compra, es evidente que siempre se usa las malas lenguas para concienciar, pero mucha gente decide que para pagar a alguien por un piso que no sabrá si va a estar el año que viene, prefiere pagarse un piso, habéis visto los alquileres últimamente? todos los días me encuentro gente que busca piso de alquiler por que en el suyo no le dan el contrato, pisos que son de una o dos habitaciones y llegan a pagar 900 € al mes, con unas excesivas garantías, que luego en la mitad de los casos el propietario no puede devolverlo por que realmente se lo ha gastado, yo en eso veo una ventaja en las inmobiliarias, que va a la cámara de comercio, y se conservara allí hasta el día que se deba devolver.
Concienciar a los propietarios de eso también, nosotros cobramos un mes por adelantado en los pisos de alquiler y luego le gestionamos cualquier cosa ocurrida en ese piso, sin cobrar un euro mas, por lo tanto creo que hay que estar en ambos lados alerta, por que si no se conciencia el propietario en si, las inmobiliarias no moverán un dedo, por que ahora son las que tienen la ventaja, pero concienciando al que realmente mueve el mercado, todas agacharan la cabeza y tendrán que adaptarse.
Evidentemente no diré para que inmobiliaria trabajo, pero os comento que esto tiene que bajar, por que si no, esto será un infierno para las parejas jóvenes, es una desilusión encontrarme muchas veces que el banco no pueden concederles la hipoteca, no es pedir mucho pero todos nos merecemos vivir. Gracias por haberme leído.
El marqueting de las inmobiliarias ya no suena tan bien como antes porque los bancos ya no creen en las hipotecas (tienen miedo a encontrarse en 5 años con cientos de pisitos devaluados en propiedad pero sin el dinero de las hipotecas multimillonarias).
Con un pequeño empujoncito de iniciativas como esta se puede crear el clima necesario para que bajen los precios pero no olvidemos que aumentará el parao y ralentizará la economía porque España es un país que vive del turismo y del ladrillo.
Así que esperemos que dejen de subir pero tampoco sería bueno que se dejara de construir, al menos a medio plazo.
Bueno, yo soy también de los que opina que el mercado inmobiliario va a reventar como lo hizo hace 6 años el de las .COM Evidentemente esto es algo que se sabe ya desde hace un tiempo, pero que no interesa decir, ya que mucha gente come de él, no sólo las "aves de rapiña" sino también obreros, asesores, constructores etc.
El principal detonante que veo yo son las sociedades de inversión. Empresas especializadas en gestionar los recursos económicos de muchas empresas, para aportarles beneficios, en vez de que éstas tengan su dinero parado.
Muchas de estas sociedades de inversión, como es lógico han apostado desde hace muchos años en el sector de la vivienda. Miles de bloques, manzanas, incluso barrios enteros están en manos de estas sociedades, que se dedican a promover construcciones, comprar, arrendar etc.
Hasta el 2004 - 2005 la cosa iba viento en popa, pero desde entonces, como sabemos el ritmo de crecimiento en el precio, de un año para otro se ha desacelerado (ojo, que no es lo mismo a que haya bajado, aunque en algunas ciudades como Logroño así ha sido).
De manera que la situación actual es que las expectativas de negocio para una de estas sociedades de inversión, a la hora de adquirir vivienda, es de una revalorización de aproximadamente entre el 12% y el 15%.
¿Y? Bien, pues que el IBEX 35, por ejemplo, en el año 2005 se ha revalorizado un 17%, de manera que a día de hoy, y a través de brokers especializados, invertir en bolsa es más rentable (aunque con cierto margen de riesgo al fin y al cabo, pero pequeño si se hace a través de expertos) que invertir en pisos.
En el momento que cualquiera de estas sociedades de inversión se decidan a mover sus capitales nuevamente hacia la bolsa, le seguirán muchas otras, poniendo en el mercado decenas de miles de viviendas en cuestión de meses, y haciendo que los precios bajen rápidamente.
Para los pequeños inversores particulares, o para las sociedades mas aletargadas, esto será un pequeño palo, ya que se verán forzados a vender sus viviendas por debajo del precio máximo al que habían llegado, pero aun así muy por encima del precio de coste.
Esto explica perfectamente como en muchas situaciones se van a poder vender viviendas por debajo del precio máximo alcanzado, asumiendo ciertas "perdidas relativas". (Mejor "perder" un poco ahora que no mucho luego)
Si nos paramos a pensarlo, para una entidad de inversiones, es más rentable asumir ciertas perdidas a corto plazo, y mover su capital a bolsa, donde recuperará lo perdido y obtener aun así ganancias, que no continuar con su capital en vivienda, donde a la larga tendrán que vender por debajo del coste de adquisición.
La burbuja inmobiliaria existe, aunque puede que no sea tan grande como nos imaginamos. Se deshinchará, pero no de manera acelerada, ni en un año ni en dos, debido a las propias características del "producto" (largos periodos de producción, "facilidad" de stockage sin pérdida de las cualidades del producto, etc.). Además de que existen limitaciones (como la disponibilidad limitada de superficie construible en los centros urbanos) que dificultan un incremento en la oferta.
También debemos tener en cuenta la presión que ejerce la demanda. Con un incremento de la población, en gran parte por el movimiento inmigrante, y con unas costumbres sociales cambiantes (cada vez mayor número de solteros y divorciados que viven solos) la demanda de vivienda se incrementa. La teoría de mercado dice claramente que si el precio es alto es porque o bien la demanda es alta o bien la oferta es escasa. Mucha gente no dejará de buscar casa porque el precio está alto, sino que intentará acceder a viviendas más pequeñas o alejadas de centros urbanos para rebajar el coste, o bien se hipotecará a periodos extremadamente largos para rebajar la cuota mensual.
La otra opción, el alquiler, se ve dificultada por sus elevados precios. Los propietarios de viviendas vacías, cuya finalidad sería la inversión, podrían obtener un beneficio por ocupar esas viviendas. Pero el problema reside en que el optar por ese ingreso supone una clara restricción en la posibilidad de materializar el beneficio de la inversión. Por ello, quienes alquilan sus propiedades exigen altos precios que compensen esa limitación, y esos altos precios decantan a los usuarios por la compra. El paso a tomar aquí serían políticas destinadas a premiar las viviendas habitadas (reducciones en el IBI, por ejemplo) o castigar la existencia de casas vacías.
Yo veo todo esto desde una óptica un poquito diferente a vosotros (sin pretender desvalorar vuestras opiniones).
1.- Los pinchazos de burbujas inmobiliarias generalizadas no existen si no es dentro de una crisis económica generalizada, de manera que esperar a una de éstas últimas para intentar aprovecharse de la primera es un poco absurdo.
Con ello no quiero decir que un piso, una calle, un barrio o un pueblo, no puedan desvalorizarse. Solo hace falta que haya un vertido tóxico grave en la zona (Chernobil, por ejemplo), o que vayan a construir un polígono (la Z.A.L. -Zona de Actividades Logísticas- del puerto de Valencia), o que se te hundan los cimientos por un corrimiento de tierra, o se llene un barrio de gente que no guste al resto...
2.- No hay una burbuja inmobiliaria aislada. Tampoco habemos españoles de a pie que traten de sacar tajada a los pisos. Por si no os habías dado cuenta, os pongo bajo aviso: los españoles de a pie tratan de sacar tajada, no con casas, sino con todo lo que se les pone al alcance, aún con el coche o el PC viejos, o con los frutos de la huerta o con cualquier cosa; los españoles de a pie trata de hacerse ricos todos los días jugando a mil loterías diferentes. Pero no un poquito ricos, no: desmesuradamente ricos.
En un país donde la máxima es volverse sumamente rico, a poder ser de hoy para mañana, no hay burbuja a pinchar definitivamente: solo hay ciclos. Cosas de la lógica mercantil capitalista.
Buscar adelantar el ciclo bajista para aprovecharse de él y volverse rico cuando se revierta el asunto no aporta gran cosa a un problema que aquí se nombra como de 50 años vista (duración de las hipotecas)
Mientras en España (y alrededores) se viva bajo la lógica de tierra plana del dinero, todo seguirá igual.
3.- Nuestros abuelos vivían con menos metros cuadrados por persona, con menos lujos en sus viviendas, y con menos servicios (comercios, ocio y servicios públicos) alrededor de la vivienda (estos últimos afectan enormemente al precio del suelo). Por un lado esto afecta directamente a la cantidad de años que vas a tener que estar pagando.
Por otro lado, muchos de ellos NUNCA pudieron comprar una casa. Comparativamente las casas están baratas ahora. Y esto me recuerda el banner que he visto al entrar en esta web: "¿comprarías una barra de pan por 6 euros?" Pues claro, ellos, nuestros abuelos, las compraban. Y démosles gracias o no estaríamos aquí nosotros.
Pero bueno, no eran los pisos, la única diferencia: ellos nunca se habrían gastado tres meses de sueldo en hacerle un tunning al carro de caballos; nunca habrían puesto un teléfono cada 5 metros en todas las paredes de la casa a falta de móviles; nunca se les habría ocurrido cambiarse el mobiliario cada menos de 20 años, ya no hablemos cada tres temporadas como hacemos hoy día, etc, etc, etc...
Mientras vayamos lo "sobraos" de dinero que vamos, nuestro conforero podrá seguir usando su nick de "¡Qué caro está todo!", porque los pisos, y todo lo demás, estará por las nubes.
El día en que la barra de pan esté a 6 euros (ojo a la crisis energética), veréis como rapidísimamente baja comparativamente todo lo demás.
Resumiendo: Si algún día los ciudadanos entienden estas tres cositas, todo lo demás relacionado con la carestía de la vida se arreglará.
Es una simple opinión, y discutible.
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